Van vastgoed naar ETF's: fiscaal slimmer?

Vanaf 2026 verandert er veel in de fiscale regels rond beleggen in vastgoed. Hogere belastingdruk, strengere voorwaarden en minder vrijstellingen maken beleggen in stenen minder aantrekkelijk. Voor veel particuliere beleggers rijst de vraag: is het verstandiger om (een deel van) het vermogen te verschuiven van vastgoed naar ETF’s.

In dit artikel zetten we de belangrijkste wijzigingen voor u op een rij en vergelijken we de gevolgen voor uw rendement.

Welke fiscale veranderingen gelden er voor vastgoed vanaf 2026?

De overheid scherpt de regels rondom vastgoedbeleggen flink aan. Dit zijn de belangrijkste maatregelen:

Hoe verandert de overdrachtsbelasting?

• Voor beleggingswoningen daalt het tarief van 10,4% naar 8%.
• Voor de eigen woning blijft het 2%.
• De startersvrijstelling stijgt naar € 555.000.

Hoeveel zwaarder wordt box 3?

• Het forfaitair rendement voor overige bezittingen (waaronder vastgoed) stijgt naar ongeveer 7,78%.
• Het heffingsvrije vermogen daalt naar circa € 51.396 per persoon.
• Overgang naar werkelijk rendement is uitgesteld, maar de tegenbewijsregeling blijft bestaan.

Wat verandert er in de leegwaarderatio?

• De leegwaarderatio blijft bestaan, maar wordt strenger toegepast.
• Als de marktwaarde meer dan 10% hoger is dan de leegwaarderatio, geldt de marktwaarde.
• Bij verhuur aan gelieerde partijen tegen niet-marktconforme huur vervalt de leegwaarderatio volledig.

Welke btw-regels gelden er bij verbouwingen?

• Voor diensten aan vastgoed (bijv. verbouw of renovatie) boven € 30.000 geldt vanaf 2026 een herzieningstermijn van vijf jaar.
• Wijzigt het gebruik van het pand binnen die periode, dan kan eerder afgetrokken btw deels worden teruggevorderd.

Wat betekenen deze regels voor vastgoedbeleggers?

Beleggen in vastgoed vraagt meer aandacht en fiscale planning:

• Controleer vóór 1 januari 2026 of uw huurprijzen marktconform zijn, anders verliest u fiscale voordelen.
• Houd rekening met de hogere box-3-heffing en dalend netto rendement.
• Wees alert op strengere voorwaarden rond verhuur en btw bij verbouwingen.

Is beleggen in ETF’s een fiscaal aantrekkelijk alternatief?

ETF’s (indexfondsen) vallen ook in box 3, maar zijn vaak eenvoudiger en transparanter in fiscale behandeling. Een vergelijking:

Wat is fiscaal slimmer: vastgoed of ETF’s?

Het antwoord verschilt per situatie. Toch zijn er een aantal duidelijke ontwikkelingen:

• Vastgoed wordt in de nieuwe plannen zwaarder belast en brengt operationele risico’s met zich mee.
• ETF’s bieden juist flexibiliteit, wereldwijde spreiding en vaak een eenvoudigere fiscale behandeling.

Steeds meer beleggers onderzoeken daarom of het zinvol is om (een deel van) hun vastgoedvermogen te herstructureren naar een gespreide ETF-portefeuille.

Waar kunt u op letten?

• Uw huidige vastgoedbezit: zijn de huurprijzen marktconform en wat betekent de nieuwe box-3-heffing voor uw rendement?
• Alternatieven vergelijken: ETF’s kenmerken zich door rust, spreiding en eenvoud.
• De juiste structuur: beleggen in privé of via een bv kan een groot verschil maken in de fiscale behandeling.

Hoe Care IS kan ondersteunen

Wij helpen beleggers bij het in kaart brengen van de gevolgen van fiscale wijzigingen en het vergelijken van verschillende beleggingsvormen. Daarbij rekenen we door wat de lange termijn effecten kunnen zijn. Zo krijgt u helder inzicht in de mogelijkheden voor uw vermogen.

Plan een gratis adviesgesprek
of bekijk onze behaalde rendementen.

Disclaimer

De genoemde fiscale wijzigingen zijn gebaseerd op het Belastingplan 2026. Deze plannen moeten nog worden goedgekeurd door de Tweede en Eerste Kamer. De uiteindelijke wetgeving kan afwijken. Raadpleeg daarom altijd uw adviseur of de Belastingdienst voor de meest actuele informatie over uw persoonlijke situatie.